«حفره بزرگ» سامانه املاک و اسکان / ساختمان وزارت راه در دیوار و شیپور آگهی شد

در حالی که مهرداد بزارباش، وزیر راه، مدعی شده بود که «فقط مالکان می توانند با احراز هویت در سامانه املاک، آگهی املاک را منتشر کنند»، ما ساختمان وزارت راه را به نام خود در این سامانه ثبت کردیم و آن را روی دیوار و شیپور با علامت تاییدیه سامانه املاک برای فروش.

به گزارش اقتصاد آنلاین، مسئولان وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم، سامانه ملی املاک و مسکن را راهکاری موفق برای داشتن چشم انداز واقع بینانه در سیاست های آینده مسکن معرفی کردند و از دولت چهاردهم خواستار تداوم آن شدند. اما بررسی های اقتصاد آنلاین نشان می دهد که این سامانه مملو از ایرادات جدی و اطلاعات نادرست است به گونه ای که هرکس با هر کد پستی و کد ملی هر لحظه می تواند هر ملکی را به نام خود ثبت کند و از این سامانه علامت تایید نیز گرفته می شود. .

در عین حال مسئولان وزارت راه ثبت اطلاعات اموال مردم در این سامانه را اجباری کرده اند و ارائه خدمات آموزشی، مسکن و دسته چک تنها منوط به ثبت اطلاعات در سازمان ملی املاک و مسکن است. سیستم همچنین اردیبهشت ماه امسال مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که در صورت عدم ارائه شناسه مالک و کدپستی ملک، قسمت املاک سکوی دیوار و شیپور انجام می شود. مسدود شود.

اما علیرغم تمامی ادعاها مبنی بر کامل بودن اطلاعات این سامانه و ادعای ثبت 11 میلیون خانوار در آن، بررسی ها حاکی از وجود اشتباهات فاحش و اطلاعات کاملا اشتباه در مورد این سامانه است که به گفته مسئولان دولت سیزدهم قرار است وضعیت مسکن در کشور را سامان دهد.

به منظور بررسی صحت اطلاعات این سامانه، ساختمان مرکزی وزارت راه و شهرسازی در اراضی عباس آباد را با کد ملی یکی از همکاران خود به ثبت رساندیم و در کمال تعجب، سامانه مطابقت را تایید کرد. کد ملی و کد پستی ملک.

در مرحله بعد با همین اطلاعات نادرست ساختمان وزارت راه و شهرسازی را در سکوی دیوار و شیپور برای فروش قرار دادیم که هر دو به صورت آنی مورد تایید سامانه آنلاین املاک و اقامتگاه قرار گرفتند.

بررسی‌های تکمیلی سایت «اخزادا آنلاین» نشان می‌دهد سامانه املاک و مسکن که قرار بود توسط دولت تکمیل شود و به راهنمای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن تبدیل شود، اکنون به مانعی برای فعالیت آن تبدیل شده است. علاوه بر این که اجرای آن به عهده مردم گذاشته شده و خلأهای اطلاعاتی زیادی در بین آنها وجود دارد.

در همین راستا تعدادی دیگر از معایب این سیستم را در این گزارش بررسی کرده ایم.

اگرچه قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره به دلیل اهداف اصلی آن که حمایت از مقوله های مستأجر و تنظیم بازار مسکن و زمین است قابل تحسین و تشویق است، اما موانع زیادی بر سر راه اجرای این قانون وجود دارد که در صورت رفع آنها می تواند یک مشکل باشد. گامی موثر در راستای اهداف قانون. در ادامه برخی از مهم ترین ایرادات این سامانه، پیگیری های انجام شده برای دسترسی به داده های املاک و در نهایت چالش های اجرای قانون و مشکلات رقابتی این سامانه توضیح داده شده است:

عدم رعایت تعهدات مندرج در موافقتنامه توسط وزارت راه

قبل از تصویب قانون مذکور، در جلسه ای که با حضور اعضای کمیته اقتصاد دیجیتال از جمله عیسی زربور، وزیر ارتباطات برگزار شد، برخی بسترهای الکترونیکی آگهی املاک با پیگیری های انجام شده برای افزایش دقت آگهی در این زمینه موافقت کردند. و فناوری اطلاعات علاوه بر نمایندگان وزارت راه و شهرسازی به توافقی رسیدند که بر اساس آن دو طرف متعهد به اجرای برخی اقدامات برای محدودسازی اطلاعات نادرست در حوزه املاک و مسکن می شوند. اگرچه تریبون ها به تمام تعهدات خود عمل کردند، اما عدم اجرای تعهدات از سوی طرف مقابل منجر به بروز مشکلاتی در این زمینه شد.

در این قرارداد، الزامات زیر برای پلتفرم ها و سازمان های دولتی در نظر گرفته شده است:
اجرای سرویس استعلام قبل از فروش مسکن، لزوم ارسال کد OTP به مالک در صورت ثبت آگهی توسط غیر مالک، حذف آگهی فروش امتیاز مسکن پشتیبان و در نهایت ایجاد و فعال سازی وب سرویس برای سیستم املاک و مستغلات و مسکن واقع در سکو.

از مجموع چهار الزام ذکر شده، دو وظیفه اول بر عهده وزارت راه و شهرسازی و دو وظیفه بعدی بر عهده سکوها بوده است، اما تقریباً یک سال از اجرای چهار الزام مذکور می گذرد. . توافقی، تاکنون هیچ اقدامی از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت نگرفته است. این بدان معناست که نه تنها تعداد زیادی کد OTP برای تایید مالک توسط وزارتخانه ایجاد شد، بلکه سرویس “استعلام پیش فروش مسکن” نیز ایجاد شد که طبق توافق قرار بود ظرف دو هفته طراحی و اجرا شود. فراموش شده

از سوی دیگر پیگیری ها از سکوی دیوار نشان می دهد که این پلتفرم به تعهدات خود پایبند بوده و در این راستا تمامی آگهی های فروش سازمان مسکن، سازمان اقدام ملی، مسکن مهریه سازمان و … را حذف کرده است. سازمان نهضت ملی مسکن از پلتفرم خود. طبق آمار دیور، از ابتدای بهمن 1402 تا پایان تیر 1403، در مجموع 17000 آگهی ملکی در این پلتفرم به همین دلیل رد شده و اجازه انتشار داده نشد.

دفار از 27 مهر 1402 وب‌سرویس سامانه املاک و مستغلات را نیز ایجاد و فعال کرده است و به کاربران این امکان را می‌دهد تا در صورت ثبت ملک در این سامانه، با وارد کردن کد ملی و کد پستی، تأیید مالکیت آگهی را دریافت کنند. سیستم

این در حالی است که بررسی های انجام شده نشان می دهد که سامانه املاک و مسکونی حتی قابلیت تطبیق کد ملی و پستی را ندارد. یعنی هر کسی می‌تواند هر کدپستی را با نام مالک و با هر مشخصاتی از جمله اندازه، سال ساخت و غیره در سامانه ثبت کند. زیرا هیچ بررسی یا محدودیتی برای ثبت نادرست این اطلاعات وجود ندارد.

چالش های اجرای قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره

«قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره» در تاریخ 25 اردیبهشت 1403 توسط رئیس جمهور وقت صادر شد. بدیهی است که برای بسترهای انتشار تبلیغات آنلاین، وجود ساختار معتبر احراز هویت و اصالت افراد و آگهی های تعبیه شده در می تواند منجر به افزایش شفافیت، دقت و کیفیت تبلیغات و در نتیجه اعتبار برند آن شود. اما حکم مندرج در بند (4) ماده (5) این قانون که بسترهای الکترونیکی را ملزم به اعلام استفاده از «سامانه ملی املاک و مسکن» بدون توضیح دقیق سازوکارهای اجرای آن می‌کند، می‌تواند با آن مواجه شود. چالشی جدی برای احزاب مختلف شرکت های فعال در اقتصاد دیجیتال

با این حال، پیاده‌سازی سامانه مذکور به شکل فعلی به دلیل کاستی‌های فراوان نمی‌تواند به هدف «جلوگیری از تبلیغات نادرست در بسترهای مجازی» دست یابد، اما در درازمدت منجر به افزایش تخلفات تبلیغاتی جدید می‌شود. برای اجرای حکم مذکور در این ماده، ابزارهای مندرج در آن لازم است. در غیر این صورت الزام به اجرای آن وظیفه ای غیر منطقی است. در این راستا قانونگذار دو ابزار را برای اجرای این حکم مشخص کرده است که در ادامه به سازوکارهای فنی و اجرایی می پردازیم.

OTP مالک تایید شده را دریافت کنید

قانونگذار استفاده از «سامانه املاک و مسکن» را با استفاده از «سامانه تأیید مالکیت» در نظر گرفت: به این معنی که کاربر پس از ثبت اطلاعات (کد پستی و کد ملی) باید کد تأیید صحت را وارد کند. سیستم املاک بلافاصله و سپس برای مالک اصلی ارسال می شود. برای تأیید اینکه مالک در ابتدا ملک را خریداری کرده، اجاره کرده یا از آن اطلاع داشته است. عدم وجود «سامانه تأیید مالکیت» در کنار «سامانه املاک و مسکن» اثر مفاسد مهمی دارد. زیرا به افراد غیر مالک، از جمله مشاوران املاک و افراد خصوصی اجازه می دهد تا از کدپستی که دارند برای ثبت آگهی به نام خود سوء استفاده کنند.

تکمیل بانک اطلاعاتی سامانه ملی املاک و مسکن

تا به امروز نه تنها الزامات اجرای ماده از جمله بستر اخذ تاییدیه مالک از مراجع اجرایی ذیربط مانند وزارت راه و شهرسازی اجرایی شده است. در واقع نظام ملی املاک و مسکن به دلیل مشکلات ساختاری و نقص در بانک‌های اطلاعاتی چالش‌های بسیاری را به همراه داشت که مهمترین آنها عبارتند از:

امکان ثبت اطلاعات نادرست توسط کاربر بر روی سیستم

این سیستم حاوی اطلاعات اولیه قابل اعتمادی درباره محل زندگی افراد نیست. بنابراین، اگر اطلاعات شما قبلاً در این سیستم تأیید نشده باشد، با وجود اینکه مالک هستید، نمی توانید تأییدیه مالکیت سیستم را دریافت کنید. در واقع برای فعال سازی امکانات این سیستم باید اطلاعات را به صورت دستی وارد کنید. این کار زمان زیادی را از کاربر می گیرد.

برای تست این فرآیند، سعی کردیم با استفاده از کد پستی و اطلاعات مالک، آگهی را در سکوی دیوار ثبت کنیم، اما سیستم این اطلاعات را تایید نکرد. سپس این اطلاعات را وارد سامانه ثبت نام کردیم و دوباره از طریق دیوار کد ملی و کد پستی را وارد کردیم. این بار این اطلاعات مورد تایید سامانه قرار گرفته است. نکته حائز اهمیت در این زمینه این است که امکان ورود تمامی اطلاعات مربوط به ملک اعم از متراژ، سال ساخت، طبقه و … وجود دارد و سامانه هیچ مبنایی برای تایید این اطلاعات ندارد.

امکان دریافت تاییدیه با هر کد پستی موجود است

پس از وارد کردن اطلاعات به سیستم، تست دیگری از سیستم انجام دادیم. این بار یک کد پستی کاملا تصادفی به جای کد پستی قبلی و با همان مشخصات ملک قبلی وارد کردیم. متأسفانه سامانه این کد پستی را پذیرفت و شخصی که اصلاً مالک نبود توانست به عنوان مالک ملکی که مالک آن اصلاً معلوم نبود در سامانه ثبت نام کند. پس از این بلافاصله به دیوار برگشتیم و پس از وارد کردن کد پستی تصادفی کاربر و اطلاعات کد ملی که مطابقت نداشت، توانستیم تائیدیه سامانه را دریافت کرده و با تایید حقیقی ملکی با مالک مجهول به ثبت برسانیم. سیستم املاک؛ بنابراین هرکسی می‌تواند هر آگهی یا ملکی را با همان کد پستی مورد تایید سامانه املاک و با هر مشخصاتی با اخذ کد پستی در بسترهای تبلیغاتی منتشر کند (کلیه کد پستی در سامانه GNAF و معابر عمومی موجود است).

نکته جالب اینجاست که برای آزمون ساختمان وزارت راه و شهرسازی را با کد ملی شخص حقیقی و با اطلاعات نادرست املاک در سامانه املاک ثبت کردیم و سپس با سایر اطلاعات نادرست املاک ( یعنی حتی بر خلاف اطلاعات نادرستی که قبلا در سامانه املاک درج شده بود، این ساختمان را با تایید سامانه املاک و مسکن روی سکوی دیواری فروختیم.

جالب اینجاست که هر لحظه امکان اصلاح اطلاعات توسط متقاضی در سامانه املاک وجود دارد. بنابراین متقاضی می تواند بلافاصله پس از اخذ تاییدیه سامانه املاک و انتشار آگهی، این اطلاعات را در سامانه املاک حذف یا اصلاح کند. بدون تاکید بر تبلیغات، از بین می رود.

عدم تطابق اطلاعات در سیستم ها و اسناد مختلف

از دیگر چالش های پیش روی سامانه املاک و مسکن می توان به عدم تطابق و مغایرت اطلاعات ثبت شده در اسناد رسمی املاک و اطلاعات درخواستی از سامانه و همچنین اطلاعات سامانه GNAF اشاره کرد. به عنوان مثال، در برخی موارد، کد پستی ثبت شده در GNAF با کد پستی درج شده در سند ثبت تفاوت دارد. همچنین سند یک صفحه ای حاوی هیچ گونه اطلاعاتی از قبیل سال ساخت و شماره واحد نیست اما سامانه این اطلاعات را درخواست می کند. بدیهی است که این تناقضات می تواند منجر به سردرگمی و اشتباه در تعیین مشخصات دقیق دارو شود.

استانداردهای صدور گواهینامه ناکافی

وب سرویس سیستم هیچ اطلاعاتی را به پلتفرم بر نمی گرداند. بنابراین، پلت فرم تبلیغاتی نمی تواند صحت املاک ثبت شده در پلتفرم از جمله موقعیت جغرافیایی آنها مانند شهر یا منطقه را تأیید کند. به عنوان مثال کاربر می تواند با استفاده از کد کشور و کد پستی ملکی که در شهر اصفهان به ثبت رسیده در سامانه املاک و مسکونی نسبت به ثبت آگهی ملک در محدوده سعادت آباد تهران و اخذ تاییدیه مالکیت اقدام کند.

تعداد نگران کننده ای از برنامه های تایید نشده

بسیاری از آگهی‌ها، با وجود مالکیت صحیح و تلاش مالک برای ثبت آگهی، با هشدار ناسازگاری مواجه می‌شوند که می‌تواند ناشی از نقص در اطلاعات و عملکرد سیستم باشد.

همانطور که سایت دیوار اعلام کرده است، برای آزمایش این سامانه به مدت پنج روز (از 9 تا 13 خرداد 1403 هجری شمسی) نیاز به اخذ تاییدیه از سامانه انتشار آگهی مسکن در شهر قم بوده و در نتیجه نرخ انتشار آگهی 80 درصد کاهش یافت.
در این راستا ذکر این نکته ضروری است که ایجاد الزام برای استفاده از یک سیستم دولتی که دارای بانک اطلاعاتی ناقص است و حتی توانایی تایید اطلاعات ثبت شده در پلتفرم خود اعم از وضعیت مالکیت، اندازه، سال ساخت، و غیره، علاوه بر این، می تواند منجر به نقض قوانین رقابت شود و باعث خسارات قابل توجهی به کاربران و پلتفرم های خصوصی شود.

سوء استفاده مشکوک از داده های کاربر

گزارش کاربرانی که اطلاعات خود را در سامانه املاک و مسکن ثبت کرده اند منتشر شده است که نشان می دهد پس از ثبت آگهی ملک در پلت فرم و ثبت کد پستی و کد ملی در وب سرویس سامانه املاک و مسکن، دریافت کردیم. اطلاعیه الکترونیکی در خصوص پرداخت مالیات املاک غیرمسکونی که گویی این سامانه پس از اطلاع از اقدامات شهروندان برای ثبت آگهی خرید یا اجاره از طریق کد پستی ثبت شده، املاک آنها غیرمسکونی تلقی شده و ملزم به پرداخت مالیات هستند!

در متن این اطلاعیه آمده است: «براساس اطلاعات دریافتی از وزارت راه و شهرسازی، واحد مسکونی شما غیرمسوول اعلام شده است، بر این اساس مالیات متعلقه سال 1401 محاسبه و از طریق درگاه خدمات مذکور قابل مشاهده است. ” در ارتباط با مرکز پشتیبانی سامانه املاک و سرپناه، کارشناس مرکز تایید کرد که اطلاعات سامانه مستقیماً با اطلاعات سازمان امور مالیاتی مرتبط است.

در نهایت باید گفت که سیاستگذار به جای رفع ضعف خود در مدیریت بازار مسکن، با آزادسازی اراضی تحت اختیار دولت، کنترل تورم، تسهیل صدور پروانه ساختمانی، اخذ مالیات از اراضی مستهلک، اصلاح مکانیسم پرداخت تسهیلات مسکن و سایر ابزارهای نظارتی مناسب، دلیل افزایش قیمت مسکن را تبلیغات منتشر شده در بسترهای مجازی دانسته و همه تقصیرها را متوجه این بسترها می‌دانند.

پیش بینی می شود با روی کار آمدن دولت جدید این اقدام اصلاح شود و وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای مسئول بازار مسکن کشور را در مسیر درست تنظیم کنند.