پزشکیان وارث تورم افسار گسیخته بازار مسکن در دولت سیزدهم شد

این اقتصاددان نوشت: رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در ماه ژوئن «تک رقمی» شد. قیمت ها در خرداد 1403 هجری شمسی نسبت به سال 1402 هجری قمری 9.7 درصد افزایش یافت که پایین ترین نقطه تورم قیمت مسکن طی 78 ماه گذشته یعنی از آذر 1375 به بعد است. اکنون تورم مسکن پس از 6 سال رام شده است. دلیل ثبات قیمت ها و تورم پایین در حوزه مسکن را می توان «خوش بینی جامعه و فعالان اقتصادی به آینده اقتصاد ایران» دانست. از آنجایی که قیمت مسکن از سال 1997 شاهد “جهش اضافی” بوده و سطح آن به شکل غیرعادی و ناپایدار افزایش یافته است، “استعداد لازم برای کاهش اسمی و کاهش واقعی حداقل در سال آینده” را دارد، اما این استعداد می تواند همچنین با “برنامه ریزی مناسب توسط تیم اقتصادی دولت” می توان به واقعیت تبدیل شد و آن را سرکوب کرد و عفونت ها دوباره افراد جدید را بیشتر و بیشتر از کلیدهای خانه دور خواهند کرد.

جهش تاریخی قیمت مسکن در این سال ها باعث شد که شاخص «مدت دسترسی به مسکن» در ایران و تهران به ترتیب به حدود 20 سال و حدود 50 سال برسد. قاعدتا این عدد باید کمتر از 10 باشد، نه تنها قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن کاهش یافته است، بلکه قدرت خرید وام های رهنی در تهران به 9 متر مربع رسیده است، در حالی که وام مسکن حداقل باید پوشش خرید را بدهد. قیمت 30 متر مربع از 50 متر مربع. اپارتمان.

اجاره سنگین تر؛ فقر مسکن بیشتر
جهش قیمت مسکن در این شش سال بسیاری از خانه های اولی را روانه بازار کرده و باعث افزایش تاریخی تقاضای اجاره شده است. در نتیجه این موضوع و افزایش سطح تورم عمومی به دو برابر میانگین تاریخی و همچنین سیاست‌های هدایت‌کننده مالکان، امروز «تورم اجاره مسکن در ایران و تهران به ترتیب به ۴۰ درصد و ۵۲ درصد رسیده است». این رشد سالانه اجاره بها بیش از دو برابر “سطح عادی افزایش هزینه مسکن اجاره” است و بنابراین غیرعادی و استرس زا است. این فشار هزینه باعث شده است که حداقل 33 درصد از هزینه های زندگی ماهانه اجاره نشینان در کشور صرف اجاره بها شود. این رقم در تهران بیش از 70 درصد تخمین زده می شود که بیشتر درآمد خانواده را می خورد و از «هزینه های تجمل نسبی و سنتی برای غذا، ورزش، تفریح ​​و…» جلوگیری می کند.

قیمت مسکن و اجاره بها 55 درصد از خانواده ها را در «فقر مسکن» قرار داده است. این شاخص به این معناست که «خانواده‌های ایرانی بیش از حد معمول (۳۰ درصد کل هزینه‌های زندگی) برای مسکن هزینه می‌کنند» و «واحدهای مسکونی پایین‌ترین دهک‌ها از حداقل خدمات برخوردار نیستند». بیش از 70 درصد خانواده های دو طایفه اول نمی توانند مسکن مناسب و مقرون به صرفه دریافت کنند.

“قیمت زمین” غول پیکر
در خصوص قیمت زمین، برخی دلالان بازار املاک و همچنین برخی از فروشندگان «دایره ای» تصویری ارائه کردند که تا حدودی واقعیت را منعکس می کند. اما در این مقاله، شاخص «نبض قیمت زمین» ارائه شده است تا «فشار قیمت تمام شده زمین بر قیمت نهایی مسکن» برای دولت آینده، فعالان ساختمانی، کارشناسان و طیف وسیعی از فعالان مسکن و مسکن کاملاً درک شود. . بازار ساخت و ساز. در سال 1378 و در اوج «تورم قیمت ملک تهران»، گروه مسکن دنیا اکوستودیو شاخصی به نام «نسبت قیمت زمین به مسکن» در بازار مسکن تهران شناسایی کرد. در آن زمان گروه مسکن روزنامه این شاخص را به این دلیل مورد توجه قرار داد که «نرخ رشد بالاتر قیمت زمین نسبت به آپارتمان در تهران» به افزایش فشار هزینه‌ها بر شرکت‌های ساختمانی منجر شده بود و باید مشخص می‌شد که «چرا تورم زمین، برخلاف آنچه ناشیانه است. ایده، آیا شرکت ها حاشیه سود دارند؟” تاثیر منفی ساخت و ساز؟

در طول دهه 70، میانگین ارزش شاخص زمین به مسکن در تهران 0.8 بود، به این معنی که میانگین قیمت فروش یک آپارتمان در هر متر مربع کمتر از قیمت خرید زمین بود. بر اساس میانگین قیمت‌های سالانه، این شاخص در دهه 1980 به 0.9 واحد عددی و در نیمه اول دهه 90 به 1 رسید. در نیمه دوم دهه 1990، این شاخص به 1.5 ادامه داد. امروز نسبت قیمت زمین مسکونی به آپارتمان در مناطق 4 و 5 پایتخت – دو منطقه برجسته، پرمعامله و متراکم در تهران – بر اساس «قیمت‌های پیشنهادی» تقریباً دو برابر شده است. دوبرابر شدن نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن به معنای فشار بالای هزینه تامین زمین یا املاک کوچک بر سرمایه گذار ساختمانی و همچنین کاهش حاشیه سود سرمایه گذاری در ساخت و ساز به دلیل سطح پایین است. از قیمت فروش ملک.» آپارتمان نسبت به جزء اصلی در قیمت نهایی.”

دیوار شهرداری با «تقاضا و عرضه بالا» مواجه است
نوع مجوزهایی که شهرداری ها در قالب پروانه ساختمانی به سازندگان می دهند و نوع تقابل آنها با زمین های مسکونی در تهران و شهرستان ها، «محاط ساخت آپارتمان های زیر 60 متر مربع در تیراژ مشابه است. تقاضا برای ساخت و ساز.” واحدهای کوچک در بازار، الزام به تامین پارکینگ متناسب با تعداد واحدها و 1001 بند مبهم در مجوزهای دیکته شده از سوی شهرداری به پیمانکاران، امکان ساخت تعداد زیادی واحد مسکونی کوچک در یک قطعه زمین معین را سلب کرده است. کل بازار مسکن نتیجه این است که میانگین مساحت واحدهای مسکونی نوساز امروز در تهران و کشور به ترتیب 95 متر مربع و 130 متر مربع است در حالی که 60 درصد معاملات خرید آپارتمان در تهران مربوط به واحدهای مسکونی با یک واحد مسکونی است. مساحت کمتر از 80 متر مربع و میانگین متراژ خرید در کشور نیز کمتر از 120 متر مربع است.

وضعیت خوب با بافت فرسوده
قوت وضعیت فعلی احتمالاً وضعیت تخریب و تجدید در بافت بالی است. با توجه به وضعیت نابسامان کشور، عرضه مسکن نوساز سالانه به حدود 100 هزار واحد رسیده است که نسبت به سال های گذشته قابل قبول است. اما ظرفیت بافت‌های فرسوده، امکان ساخت سالانه 300 هزار واحد جدید در املاک کالینجی را نشان می‌دهد که باید «معیشت خانواده‌های ساکن در ساختمان‌ها» و «موانع شهرداری‌ها و همچنین وام ساخت‌وساز» برطرف شود. .

رکود ساخت و ساز و سقوط سرمایه گذاری
در حال حاضر «تولید مسکن در بازار واقعی ساخت و ساز» (یعنی بازاری غیر از مسکن دولتی) به 40 درصد نیاز سالانه کشور رسیده است. سالانه 400 هزار واحد جدید ساخته می شود در حالی که وضعیت مطلوب بیش از 900 هزار واحد است. رکود بخش ساختمان در نتیجه تورم قیمت مسکن و محرومیت از قدرت خرید است. در این رکود، متوسط ​​رشد سالانه سرمایه گذاری واقعی در ساخت و سازهای جدید طی سیزده سال گذشته منفی 5 درصد بوده است. این به معنای یک رکود سنگین و تاریخی از ابتدای دهه نود است. بخشی از رکود تولید مسکن نیز ناشی از تورم ساخت و ساز است که در سال های اخیر از مرز 30 درصد گذشته است. بر اساس آخرین آمار نرخ تورم تولید مسکن 37 درصد است که بر قیمت تمام شده مسکن اثر تورمی دارد.

قوانین جدید چه می گویند؟
دو قانون بالاتر از نخست وزیر راه و شهرسازی در دولت چهاردهم وجود دارد که بر تصمیمات وی تاثیرگذار است. قانون برنامه هفتم که «اجازه گشایش اراضی خارج از شهرها برای ساخت مسکن جمعی» را صادر کرد و قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره که «از ابتدای تابستان امسال 25 درصد رشد اجاره بها را الزامی کرد». این دو قانون معادلات و رفتارهای بازار مسکن در این بازار را دستخوش تغییرات اساسی می کند و در عین حال دارای ابهامات و کاستی هایی است. هزینه پاکسازی زمین خارج از شهرها حداقل 5 میلیون تومان برای هر متر مربع زمین خام است. تا کنون، سقف دولت کمتر از «افزایش 40 درصدی اجاره بهار در بهار» است، به این معنی که شکافی بین بازار و مصوبه دولت وجود دارد که باید برطرف شود.

مسکانیملی و مسکن مهر را سنگسار کردند
آمارهای زیادی از وضعیت مسکن ملی در دولت شهید رئیسی وجود دارد، اما گزارش مستندی که هفته گذشته وزارت راه و شهرسازی منتشر کرد، نشان می دهد که تاکنون یک میلیون و 72 هزار واحد مسکونی ساخته شده است. در زمینی که 99 سال قدمت دارد. البته آمار رسمی از تعداد این واحدهای تحویل شده تاکنون در دسترس نیست. اما بر اساس آمار شبکه بانکی، تاکنون برای ساخت حدود 400 هزار واحد مسکونی در زمینی با قدمت 99 سال قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده است. همچنین گفته می شود حدود 30 میلیون از این واحدها تحویل داده شده است.

بنابراین دولت چهاردهم با تعهد حدود یک میلیون واحدی برای تکمیل برنامه دولت قبل مواجه است. البته حدود یک میلیون و 500 هزار واحد در قالب تفاهم هایی به نام مسکن ملی وجود دارد اما در اراضی اراضی دولتی و خصوصی و همچنین در روستاها. اما موضوع اصلی یک میلیون خانه در زمینی با قدمت 99 ساله است که تعهد مستقیم و اولویت دار دولت محسوب می شود. همچنین حدود 100 هزار مسکن جهیزیه باقی مانده است.

5 میلیون خانه اول در کشور
در حال حاضر 5 میلیون زوج بدون مسکن در بازار مسکن کشور وجود دارند که هر کدام به دنبال فرصتی برای خرید خانه اول خود خواهند بود. با وضعیت فعلی قیمت مسکن، شاید این 5 میلیون مستاجر به این زودی ها به فکر خرید مسکن نباشند، اما واقعیت دولت چهاردهم این است که «5 میلیون خانواده ایرانی از رئیس جمهور منتخب می خواهند وضعیت مسکن را بهبود بخشد». در حالی که این خانواده ها بدون توجه به تعدادشان، می توانند در اسرع وقت صاحب خانه شوند، فشار تقاضا از بازار اجاره برداشته می شود و از «کنترل تورم اجاره بها» نیز بهره مند می شوند.

انتظارات سرمایه گذاران سازنده است
سرمایه گذاران ساختمانی اخیرا نسبت به آینده “خوشبین” شده اند. بر اساس گزارش «اداره مسکن و ساختمان چماخ» که حدود دو هفته پیش منتشر شد. سرمایه گذاران ساختمانی احساس می کنند که وضعیت قیمت ها و جهت گیری بازار مسکن به سمتی خواهد رفت که می توانند وارد مسیری مشابه آنچه قبل از نیمه دوم دهه 90 یا 80 یک جاده ساخت و ساز و فروش سخت و پر دست انداز بود، وارد شوند. ; ساخت آسان و فروش آسان. بسیاری از سازندگان مدتی است که قادر به خرید زمین نیستند. برخی دیگر از ترس اینکه نتوانند “رشد روزانه و ماهانه قیمت ساخت و ساز” را در حین فروش واحد نوساز خود تحمل کنند، املاک موجود خود را حفظ کردند. این فریز به نفع بازار مسکن نیست.

بخشی از این قطعه از پازل «مسکن در دولت چهاردهم» توسط تیم اقتصادی دولت (خارج از اختیارات وزیر راه و شهرسازی) و البته «سیاست‌های اقتصادی و سیاسی دولت» بهبود یافته است. رئیس‌جمهور در عین حال، متولی حوزه مسکن در دولت آینده می‌تواند با «پرهیز از مداخلات غیرضروری در برخی حوزه‌ها» و «تغییر فوری یکسری سیاست‌های شهری و توسعه شهری» مسیر بهبود را تسهیل و کوتاه کند. مسئولیت بخش مسکن است.